飲食店経営者の皆様、コレから起業を目指す皆様、いらっしゃいませ、【実録】飲食店経営ブログ 管理人の「fujiba」でございます。
私も自分が飲食店をする際に、1番注意しているのは初期投資から回収までの期間、商売なので致し方ないものですが、やはり回収は早く行いサッと売っぱらうと言うのがベターだと思います。
そんな時、初期投資をグッと抑えるポイントの1つ【居抜き物件】のお話です。
◆居抜き物件のココは注意。
「あそこは何店も飲食店が潰れた呪われし物件」全く根拠の無い居抜き物件の噂。
どの地域でも一つや二つはありますね。
かく言う自分のお店も例外では無く、噂の物件でした。
なぜ、そこで開業した飲食店が撤退したのか?その理由を知る力があれば、出店戦略はもっと合理的で迅速、有利に進められる。
実際にクライアントの起業が「ココで何店も潰れた」と言う、いわくつきの格安物件情報を仕入れて、自分が調査依頼を頂きました。
調査の結果は【好条件、格安物件】ランクは中の上という物件でした。
注意点は物件の壁の色、薄い水色くらいでした。
これでは食欲をそそらない、色を塗り替えて外装に手を加えて店内の雰囲気作りや、商品、接客などの繁盛ノウハウをお伝えし開業したところ、案の定大成功。
家賃比率6%という超あたり物件でした。
居抜き物件で注意したいのは噂では無く、どこに問題があって撤退したのかと言う理由。
売上不振が原因では無く、「店主が病に倒れて」「人材不足だった」「FC本部とのイザコザ」など多岐にわたる原因・要因が考えられます。
しかし、血なまぐさい事件があった場所なら、地域住民に根付いた悪い印象を変える為の努力は必要かも知れません。
また、同業態の好調な飲食店が失敗した物件も注意が必要で、業績好調な大手飲食店は流行りにあったノウハウを持っています。
彼らが他の立地では業績好調なのに、当該物件では失敗・撤退しているとしたら立地条件は見直した方が良いかもしれませんね。
この他の注意点として、好条件の居抜き物件がなかなか見つからない為に成長スピードが遅いと言う点がありますが、最初のうちはジックリ時間をかけて良いでしょう。
さらに、厨房設備や什器は古くて使えない場合があるので「造作譲渡」金額も適正かどうかを検討しましょう。
何も無いスケルトン物件でも、更地から店を建てるまでと比較したら相当安く仕上がります。
居抜き物件の場合、10坪500万円程度の資金での開業がベストだと思います、しっかりと情報を仕入れて目を光らせておきましょう。
お店の集客にお悩みなら【マップでアップ】
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それでは気を付けておきたい「落とし穴」について特徴あるケースを3パターンご紹介致します。
①高く付く居抜き物件
使えそうなエアコン、まだまだ綺麗な冷蔵庫を引き取って失敗するケースです。
電化製品は故障したら修理代がかかります、しかも業務用と言う事であればなお、メーカーの言いなりで「言い値」が付いてきます。
だいたい引き取る際の電化製品は年式も古くエネルギー効率が悪い為電気代がビックリ価格になる事も。
見た目で判断せずに年式をしっかりチェックし、10年以上の物は故障して当然と言う認識で引き取りましょう。
②悪化する環境ケース
これから地域開発が進む地域は、ドンドン競合店が出店して来ます。
これも覚悟が必要なケースで最悪閉店・撤退も視野に入れて計画を立てなければ行けません。
公共事業や大型施設の建設計画は物件周辺を見ただけでは分かりませんが、開発計画など事前に役所への届出が必要でそれらは閲覧可能になっていますので一度調べてみては?
③条件付きの物件のケース
定期借家契約の物件は、指定の一定期間を過ぎると賃貸借契約が白紙になります。
順調に経営していても期日になれば最悪追い出され、再契約出来ない可能性もあります。
他の条件としては、看板や内装に関して指定業者を使わないと行けないケース。
無駄に高い見積りが来る場合がありますのでしっかり打ち合わせを行い、適正価格でのご注文を。
自分の契約した物件では、定期借家契約「10年」と言うのがありましたが、大家さんとの打ち合わせでその後も元気に営業中です。
以上、今回は【居抜き物件】に付いて書いて参りましたが、いかがだったでしょうか?
どの地域でも一つや二つはありますね。
かく言う自分のお店も例外では無く、噂の物件でした。
なぜ、そこで開業した飲食店が撤退したのか?その理由を知る力があれば、出店戦略はもっと合理的で迅速、有利に進められる。
実際にクライアントの起業が「ココで何店も潰れた」と言う、いわくつきの格安物件情報を仕入れて、自分が調査依頼を頂きました。
調査の結果は【好条件、格安物件】ランクは中の上という物件でした。
注意点は物件の壁の色、薄い水色くらいでした。
これでは食欲をそそらない、色を塗り替えて外装に手を加えて店内の雰囲気作りや、商品、接客などの繁盛ノウハウをお伝えし開業したところ、案の定大成功。
家賃比率6%という超あたり物件でした。
居抜き物件で注意したいのは噂では無く、どこに問題があって撤退したのかと言う理由。
売上不振が原因では無く、「店主が病に倒れて」「人材不足だった」「FC本部とのイザコザ」など多岐にわたる原因・要因が考えられます。
しかし、血なまぐさい事件があった場所なら、地域住民に根付いた悪い印象を変える為の努力は必要かも知れません。
また、同業態の好調な飲食店が失敗した物件も注意が必要で、業績好調な大手飲食店は流行りにあったノウハウを持っています。
彼らが他の立地では業績好調なのに、当該物件では失敗・撤退しているとしたら立地条件は見直した方が良いかもしれませんね。
この他の注意点として、好条件の居抜き物件がなかなか見つからない為に成長スピードが遅いと言う点がありますが、最初のうちはジックリ時間をかけて良いでしょう。
さらに、厨房設備や什器は古くて使えない場合があるので「造作譲渡」金額も適正かどうかを検討しましょう。
何も無いスケルトン物件でも、更地から店を建てるまでと比較したら相当安く仕上がります。
居抜き物件の場合、10坪500万円程度の資金での開業がベストだと思います、しっかりと情報を仕入れて目を光らせておきましょう。
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◆物件の落とし穴。
それでは気を付けておきたい「落とし穴」について特徴あるケースを3パターンご紹介致します。
- 高く付くケース
- 悪化するケース
- 条件付きのケース
①高く付く居抜き物件
使えそうなエアコン、まだまだ綺麗な冷蔵庫を引き取って失敗するケースです。
電化製品は故障したら修理代がかかります、しかも業務用と言う事であればなお、メーカーの言いなりで「言い値」が付いてきます。
だいたい引き取る際の電化製品は年式も古くエネルギー効率が悪い為電気代がビックリ価格になる事も。
見た目で判断せずに年式をしっかりチェックし、10年以上の物は故障して当然と言う認識で引き取りましょう。
②悪化する環境ケース
これから地域開発が進む地域は、ドンドン競合店が出店して来ます。
これも覚悟が必要なケースで最悪閉店・撤退も視野に入れて計画を立てなければ行けません。
公共事業や大型施設の建設計画は物件周辺を見ただけでは分かりませんが、開発計画など事前に役所への届出が必要でそれらは閲覧可能になっていますので一度調べてみては?
③条件付きの物件のケース
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以上、今回は【居抜き物件】に付いて書いて参りましたが、いかがだったでしょうか?
もし気になる物件があればしっかりとリサーチして繁盛店を目指しましょう!
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